Gewerbliche Mieter können Mietanpassung verlangen
Mieter gewerblicher Immobilien können wegen der Corona-Epidemie eine Herabsetzung der Miete verlangen. Foto: Tim Reckmann / pixelio.de.
Die Folgen der Corona-Pandemie sind in der deutschen Wirtschaft angekommen. Das bedroht die wirtschaftliche Existenz, insbesondere wenn die Kosten ungebremst weiterlaufen, da neben den Personalkosten vor allem die Ausgaben für die Miete der Geschäftsräume einen erheblichen Teil des Aufwandes ausmachen.
Deswegen rät die Kanzlei Müller Radack Schultz allen betroffenen Mietern, sich mit ihren Vermietern in Verbindung zu setzen. Prof. Dr. Martin Häublein, externer Berater bei Müller Radack Schultz: „Es ist nämlich keineswegs so, dass die mit dem Coronavirus verbundenen wirtschaftlichen Auswirkungen allein in den Risikobereich der Mieter fallen. Sowohl das Mietrecht als auch das allgemeine Bürgerliche Recht sehen Instrumente vor, die eine Herabsetzung der Miete oder gar die Beendigung des Vertrages erlauben. Letzteres wird oft gar nicht im Interesse der Parteien liegen. Vielmehr geht es darum, einen Modus zu finden, damit beide Seiten die Krise überstehen."
Anpassung verlangen
Nach Ansicht von Häublein sind die Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage gerade für solche Extremsituationen erdacht worden: „Nach § 313 BGB kann jede Partei die Anpassung eines Vertrages verlangen, wenn sich nach Vertragsschluss dessen Grundlagen schwerwiegend verändert haben. Dies gilt freilich nur, soweit einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."
Eine einseitige Zuweisung der wirtschaftlichen Folgen der gegenwärtigen Krise an die Mieterseite vermag Häublein nicht zu erkennen. Dass nicht allein der Risikobereich des Mieters betroffen sei, folge bereits aus dem Umstand, dass Vermieter gegenwärtig Probleme haben dürften, ihre Räume anderweitig zu den alten Konditionen zu vermieten.
Mietminderung möglich
„Im Einzelfall ist daher sogar eine Mietminderung wegen eines Mangels der Mietsache möglich", ergänzt Kanzlei-Partner Dr. Michael Schultz. „Ein Mangel könne vorliegen, wenn der vereinbarte Gebrauch infolge eines behördlichen Verbots nicht mehr zulässig ist. Zwar trifft das Risiko eines solchen Verbots dann den Mieter, wenn dieses gerade an dessen Person oder Verhalten anknüpfe. Bei einer flächendeckenden Untersagung einer vertraglich vereinbarten Nutzung verwirklicht sich aber nicht bloß das Verwendungsrisiko des Mieters. Derartige Einschränkungen fallen auch in die Sphäre des Vermieters", erläutert Schultz.
Nach Auffassung von Müller Radack Schultz ist eine einvernehmliche Einigung die beste Grundlage für die Fortsetzung der Zusammenarbeit nach Ende der Krise.
Zur Kanzlei Müller Radack Schultz geht es hier entlang.
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